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中山律师教你如何让宅基地转协议无效
编辑:广东翔宇律师事务所   时间:2018-11-30

中山律师教你如何让宅基地转协议无效:周某与孙某明知农村宅基地不能买卖,但一方对低价、另一方对现钱经不起诱惑,便斗胆一试签了个假协议,到头来竹篮打水一场空。日前,县法院审理了周某与孙某宅基地买卖纠纷案件,判决认定转让协议无效。


周某与孙某签订的协议书中约定:“甲方(孙某)因欠乙方(周某)4.8万元无力偿还。现甲方将其所拥有的75平方米的宅基地抵还借款给乙方。该宅基地永远使用权属乙方,甲方不得干涉乙方土地使用、房屋建造、产权占有和处分权利。”协议时间为2005年3月22日。经法院审理查明,双方之间并无欠款,协议只是掩人耳目。协议签订后,周某付给孙某4.8万元,后因宅基地的土质松软无法建房,周某拒绝支付原本约定的其他费用,双方争执不下,遂向法院起诉。


法院审理后认为,双方所签订的协议书是以虚假的形式非法转让农村宅基地使用权,该协议因违反法律规定而无效。而造成协议无效,原、被告双方均有过错,各自均应承担相应的民事责任。判决周某与孙某签订的协议书无效,孙某退还周某4.8万元,同时驳回周某的其他诉讼请求。


点评:近年来,随着户籍制度的改革及城市建设的不断发展,假借无限期出租或抵债等手段非法转让农村宅基地的现象时有发生。而出卖农村宅基地既侵害了农村集体组织的土地所有权,又减弱了政府对土地的管理职能,由于存在法律上的先天障碍,由此引发的纠纷也层出不穷。


我国《宪法》规定,宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。根据《土地管理法》及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定,每个农户只能申请一处宅基地,特定的宅基地仅限集体经济组织特定的成员享有使用权。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房,不可出卖、转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地,村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,将不予批准。同时国务院以及国土资源部也曾一再发文强调禁止宅基地从农民手中向城镇居民流转。所以周某与孙某签订的协议书违反了《土地管理法》的相关规定,应属于无效。

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